房屋貸款要提早還完嗎? 銀行貸款違約金?房貸提前清償優缺點評比[轉貼]
大多數買房子的人，通常都會遇到貸款的問題。而在繳了一段時間的房貸後，假如手邊多出了一筆錢，該不該先拿去償還房貸呢？這個問題在許多房貸族群的心中，應該都有思考與糾結過。當然每個人的條件與狀況不同，適合的答案也不會一樣，本文幫你分析提前結清房貸的優缺點，您可依自身規劃，選擇最適合自己的方式。
一、房屋貸款是什麼？較常見的有哪幾種類型？
我們名下有房子時，會面臨的房屋貸款類型大概可以分為以下三種：
1. 購屋貸款（一順位房貸）
買房子時向銀行申請購屋金額分期，用分期付款的方式，每個月繳交一筆錢，來逐漸償還向銀行貸款買屋的錢。
2. 原屋融資
名下的房子本來沒有貸款，因投資規劃，向銀行申請一筆貸款，這一筆貸款就是：原屋融資。
3. 二順位房貸
房屋還有貸款的情形下，向銀行或融資公司再申請一筆貸款，申貸所得資金即可拿來運用，這筆貸款即稱為：二順位房貸，或稱：
二胎房貸。
二、房貸提前還款方式有哪幾種？
若是要提早結清房屋貸款，有兩種方式可以還款。
1. 償還全部貸款本金
意思是將貸款的全部本金一次還完。而會這樣做的主要目的在於，要節省利息的支出。不過通常銀行會在合約內註明，要貸滿一定的時間後，才能要求提前清償本金，否則就是屬於違約的狀況。
舉例來說：小陳房貸500萬，利率1.3％，貸款期限20年，每個月的月付金需付$23,670元，貸款還到第5年的時候還剩$3,869,048元，剛好手邊有一筆錢，結清了剩下的貸款餘額，剩下的15年他總共可以省下$391,574元的房貸利息。
提前清償
全部本金的特色：
清償條件：須繳滿規定期數優點：節省大筆利息支出，房子也能再申請抵押貸款還款方式：一次結清適合對象：手頭寬裕2. 償還部份貸款本金
償還部份貸款本金就是：手頭上有一筆多餘資金用不到，拿來償還貸款的部分本金，以降低貸款利息支出。
償還部份貸款本金後，剩餘的貸款繳款方式，有2種方式可以選擇：
每月繳款金額隨著本金降低後，月付金額也隨著降低優點在於降低每月還款金額，減輕還款壓力。舉例來說：小林房貸500萬，利率1.3％，貸款期限20年，每個月的月付金需付$23,670元
貸款還到第5年的時候還剩$3,869,048元，因有年終獎金50萬，所以先將這50萬拿去償還部分房貸，房貸餘額剩下$3,369,048元，未來月付金降為$20,611元
房貸利息部分，與未部分本金提前清償相比，省下了
$50,604元。
每月繳款金額維持不變，但因為貸款本金減少，繳款金額不變的情況下，每月的月付金當中，償還欠款本金的金額變多了，還本速度就變得更快，貸款繳清的時間就會比合約期限早優點在於節省每個月的利息，也可以縮短貸款期限。舉例來說：小林以相同的貸款條件，先償還50萬後，向銀行申請變更貸款合約(需支付變更費用)，依自身條件評估縮短的貸款期限，如此既能節省每個月的利息，也可以縮短背貸款的時間。
以維持差不多月付金為例，小林的房貸時間縮短至13年，月付金變為$23,484，而與未部分本金提前清償相比，省下了
$97,054元。
提前清償
部份本金的特色：
清償條件：繳交的貸款還未超過本金的1/3優點：減少貸款利息，減輕還款壓力還款方式：還款年限可選擇不變或縮短
適合對象：手頭還算寬裕，想減輕壓力的人
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提前清償全部本金 |
提前清償部分本金（貸款期限不變） |
提前清償部分本金（貸款期限縮短） |
清償條件 |
須繳滿規定期數 |
繳交的貸款還未超過本金的1/3 |
繳交的貸款還未超過本金的1/3 |
優點 |
節省大筆利息支出，房子也能再申請抵押貸款 |
降低每月還款金額，減輕還款壓力 |
節省每個月的利息，縮短貸款期限 |
還款方式 |
一次結清 |
還款年限選擇不變 |
還款年限選擇縮短 |
三、房貸提前清償的優缺點
房貸是否需要提前償還，有正反兩面的支持者，以下我們可以參考兩派的說法：
1. 支持提前清償貸款的理由
減輕整體的還款負擔減少房貸利息總額支出最終目的早日擺脫負債人生支持提前結清貸款的人，最終的目的就是不要再揹債過日子，省下來的利息錢還可以拿來作其他用途，何樂而不為？
2. 反對提前清償貸款的理由
須額外支出銀行貸款違約金：於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。結清貸款後可用資金少：房貸的金額很大，相信提前清償完房貸後，大部分人手上可運用的資金並不多，因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右)，這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿，保持手頭資金充裕， 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等，讓錢滾錢，資產配置更靈活。可以省下來的利息不多：若是依照以下第4點的試算例子來看，貸款500萬，利率1.3％，還款期限20年，提早償還部分貸款本金，可以省下來的利息總額約5萬，以20年的時間來說真的不多。小知識違約金是有方法可以避免的，假如你不是投資客，是首購房屋來自住，在清償完剩下的房貸餘額後，不要急著向銀行索取清償證明，來辦理塗銷抵押權登記，等綁約期過後再辦理塗銷，就沒有違約金的問題。而違約的情形有三種類型：
①提前清償全部或部份本金：如臺灣銀行，加收提前償還本金0.6％~1％違約金。
②提前清償全部本金並申請塗銷抵押權：如合作金庫，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1％。
③提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權：如永豐銀行，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1.5％。另外還有一種方式，就是本金償還到只剩下$100元或$1元，讓房貸還有些許的餘額存在，這樣就不構成違約，也是可以利用的方式之一。不過這個條件有
二個限制：
只針對台灣的銀行有效，不適用於外商銀行。若是銀行在合約內已經有特別註明：「自借款日起算X年內，於下列期間內，『提前償還部分或全部借款者』，依提前清償之借款本金，按下列規定計付提前清償違約金」上述文字意思是，只要在合約規定的時間內提前償還本金，就算故意留下極小額的貸款本金，還是屬於違約，一樣要付出一筆違約金。因此是否屬於違約的狀況，還是要以各家銀行的合約內容為主。四、提早清償房貸可以省多少？舉例試算給你看
舉例來說：假設小趙與小李貸款條件相同，房貸各自有500萬，房貸利率1.3％，房貸期限20年，都以本息均攤來計算。因第6年小趙領到50萬的年終獎金，他將這筆錢拿來償還房貸，我們就以上情境，試算兩人的房貸情況。
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小趙 |
小李 |
二人差距 |
前5年每月月付金 |
$23,670元 |
$23,670元 |
0 |
第6年 |
還50萬本金 |
本金不變 |
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剩餘貸款本金 |
$3,369,048元 |
$3,869,048元 |
50萬 |
第6年每月月付金 |
$20,611元 |
$23,670元 |
$3,059元 |
20年房貸總利息 |
$630,224元 |
$680,828元 |
$5,0604元 |
五、房貸提前還款的流程有哪些程序？
通知銀行：主動通知銀行，要申請提前償還房貸。銀行清算房貸：銀行收到申請後，清算名下房子的貸款餘額。銀行通知繳款：銀行通知你需要繳交多少的金額。申請塗銷抵押權，取得清償文件：繳完剩餘房貸款項後，須向銀行申請抵押權塗銷，在提出申請後3個工作天內，銀行就會將抵押權塗銷同意書等相關文件歸還給你。備妥文件，辦理抵押權塗銷：攜帶身分證、印章與上述文件，到地政機關辦理塗銷，就完成房貸清償的所有程序。由以上的說明，你可約略計算提前清償房貸對你來說是否划算？省下的總利息是否值得？要不要提早結清房貸，並沒有一定的答案，只有仔細考量自己的條件與狀況，才能選擇出最適合自己的還款方式。
附表：台灣各大銀行房貸違約金說明
貸款銀行名稱 |
貸款違約金收費標準 |
臺灣銀行 |
提前結清全部貸款者，收取提前償還本金的0.5％~1％違約金 |
合作金庫 |
提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，收取前3個月內所償還的累計本金金額0.5％~1％違約金 |
土地銀行 |
提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，收取前3個月內所償還的累計本金金額0.5％~1％違約金 |
第一銀行 |
提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.8％~1％違約金 |
華南銀行 |
提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.6％~1％違約金 |
中小企銀 |
提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，收取前3個月內所償還的累計本金金額0.5％~1％違約金 |
兆豐銀行 |
提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.5％~1％違約金 |
富邦銀行 |
提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，按提前清償總額的0.5％~1％違約金 |
中國信託 |
提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，按提前清償總額的0.5％~1％違約金 |
國泰世華 |
提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，按提前清償總額的0.6％~1％違約金，並採遞減原則辦理 |
台新銀行 |
提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，超額還款金額的0.5％~1％違約金 |
永豐銀行 |
提前結清全部貸款者，加收前3個月所償還之累計本金金額的0.5％~1％違約金 |
上海銀行 |
提前結清全部貸款者，加收提前清償金額的0.5％~1％違約金，並採遞減原則辦理 |
玉山銀行 |
提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，加收前3個月所償還之累計本金金額的0.5％~2％違約金 |
花旗銀行 |
提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的1％~1.5％違約金 |
匯豐銀行 |
提前結清全部貸款者，加收前3個月所償還之累計本金金額的1％~2％違約金 |
渣打銀行 |
提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.5％~1.5％違約金 |
遠東銀行 |
提前結清全部或部分本金，以貸款餘額之若干比例收取違約金 |
星展銀行 |
提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0~2期月付金之違約金 |
新光銀行 |
陸續或一次提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.5％~1％違約金 |
元大銀行 |
提前結清全部貸款者，收取提前清償金額的1％~1.5％違約金 |
聯邦銀行 |
陸續或一次提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.5％~1％違約金，並採遞減原則辦理 |
凱基銀行 |
提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者，收取提前清償金額的0.8％~1％違約金 |
日盛銀行 |
提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者，收取按塗銷日前3個月提前清償金額的0.5％~1.5％違約金 |
台中銀行 |
撥款後6個月內提前清償本金者，須按提前清償金額收取2％的違約金 |
彰化銀行 |
提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.6％~1％違約金 |
高雄銀行 |
提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者，收取提前清償金額的0.5％~1％違約金 |
京城銀行 |
提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.8％~1％違約金 |
三信銀行 |
提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者，收取前3個月提前清償金額的0.75％~1％違約金 |
板信銀行 |
提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者，收取提前清償金額的0.5％~1％違約金 |
陽信銀行 |
提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者，收取前3個月提前清償累計本金的0.5％~1％違約金 |
王道銀行 |
自撥款日3年內提前結清貸款帳戶時，須收取提前清償違約金的本金金額0.5％~1.5％ |
（以上資料來自各銀行官網，正確資訊須以各銀行規定為主）
